DUH
siegt in zwei Grundsatzurteilen und korrigiert damit die Umsetzung von
EU-Klimaschutzvorschriften
in nationales Recht durch die Bundesregierung – Laut zweier aktueller
Urteile des Oberlandesgerichts Hamm sind auch Makler dazu verpflichtet,
in Immobilienanzeigen Angaben zur energetischen Qualität zu machen – DUH
kritisiert massiv die Weigerung von Bundes-
wie Landesbehörden, die Einhaltung der Kennzeichnungspflicht und
Vorlage des Energieausweises wirkungsvoll zu kontrollieren und Verstöße
zu ahnden
Berlin, 13.10.2016:
Auch Immobilienmakler müssen in Werbeanzeigen über den energetischen
Zustand einer Immobilie informieren. Das bestätigt das Oberlandesgericht
(OLG) Hamm in Nordrhein-Westfalen in zwei Grundsatzentscheidungen (AZ:
I-4 U 8/16 und AZ: I-4 U 137/15), die jetzt
vorliegen. Vorangegangen waren elf Landgerichtsentscheidungen, die die
Rechtsauffassung der DUH bestätigten. Die jetzigen
Grundsatzentscheidungen des OLG Hamm gehen auf Rechtsverfahren zurück,
die die Umwelt- und Verbraucherschutzorganisation 2015 gegen zwei
Immobilienmakler eingeleitet hatte, weil diese in Werbeanzeigen keine
Auskünfte zur Art des Energieausweises und zum Baujahr beziehungsweise
zum wesentlichen Energieträger für die Beheizung der angebotenen
Immobilien erteilt hatten.
Seit
Mai 2014 müssen laut Energiesparverordnung (EnEV) in Immobilienanzeigen
Angaben zum energetischen
Zustand von Immobilien enthalten sein. Diese umfassen den Wert des
Energiebedarfs oder Energieverbrauchs, den wesentlichen Energieträger
für die Heizung des Gebäudes sowie das Baujahr und die Art des
Energieausweises. Die DUH überwacht seitdem stichprobenhaft,
ob die neue Vorschrift eingehalten wird und leitet bei Missachtung
rechtliche Schritte ein. Makler hatten vor Gericht in mehreren Verfahren
eingewandt, dass die Verordnung für sie nicht gelte und sie für das
Fehlen von Angaben nicht einstehen müssten.
Das
OLG Hamm bestätigte die Rechtsposition der DUH. Laut Gericht sei es für
den Interessenten von
besonderer Bedeutung, „möglichst frühzeitig einen Eindruck von der
energetischen Qualität des angebotenen Gebäudes und damit zugleich die
Möglichkeit zu einem überschlägigen Vergleich der Kosten für Heizwärme
mit anderen Immobilienangeboten zu erhalten.“ Und
weiter: „Die unzureichenden energiebezogenen Informationen können den
Verbraucher dazu veranlassen, aufgrund der Immobilienanzeige Kontakt zu
der Beklagten (Anmerkung der DUH: gemeint ist der Makler) aufzunehmen.
Diese Entscheidung hätte der Verbraucher gegebenenfalls
nicht getroffen, wenn er sich anhand der Angaben (…) bereits aufgrund
der Immobilienanzeige näher über die energiebezogenen Eigenschaften der
Immobilie hätte informieren können.“
DUH-Bundesgeschäftsführer
Jürgen Resch sieht die Rechtsauffassung der Umwelt- und Verbraucherschutzorganisation bestätigt.
„Das Urteil stärkt die Rechte von Verbrauchern und schafft
Rechtssicherheit auch für die Immobilienhändler. Die DUH wird weiter
prüfen, ob die Informationspflichten eingehalten werden und Verstöße
konsequent juristisch verfolgen. Diese Urteile korrigieren
zudem die Umsetzung der europäischen Klimaschutzvorschrift durch die
deutsche Bundesregierung.“
Rechtsanwältin
Juliane Schütt, die die DUH in den Verfahren vertreten hat, erklärt: „Das
OLG Hamm hat sich zu den Rechtsfragen der Maklerhaftung deutlich
positioniert. Die Angaben zur energetischen Beschaffenheit sind laut
OLG ‚wesentliche Informationen‘, die
Verbrauchern nicht vorenthalten werden dürfen.“
Verantwortlich
dafür, dass sich Anbieter von Immobilien an ihre Informationspflichten
halten, sind
die Bundesländer. Eine im Frühjahr 2016 von der DUH durchgeführte
schriftliche Anfrage bei allen zuständigen Behörden macht jedoch
deutlich, dass diese nicht wirkungsvoll prüfen, ob den potentiellen
Mietern oder Käufern einer Wohnung oder eines Hauses Energieausweise
vorgelegt werden. Schleswig-Holstein antwortete der DUH zum Beispiel:
„Die Einhaltung der Pflicht zur Vorlage des Energieausweises ist keine
vorrangige Aufgabe des Staates sondern des Verkäufers.“ Aus
Rheinland-Pfalz hieß es: „Eine Prüfung von Werbeangeboten
ist nicht sinnvoll.“ Und Hessen negierte gar seine eindeutige
Verantwortung: „Die Gewährleistung der Aufnahme von Informationen zur
energetischen Qualität in Immobilienanzeigen ist nicht Aufgabe der
Landesbehörden.“
Agnes Sauter,
Leiterin Verbraucherschutz bei der DUH, kritisiert: „Bund und Länder
lassen die Verbraucher allein und weigern sich mehrheitlich mit
fadenscheinigen Ausflüchten, um die Vorlage des Energieausweises nicht
überprüfen zu müssen. Wir fordern die zuständigen
Behörden deshalb auf, ihrer Verantwortung nachzukommen und nicht weiter
durch Untätigkeit die Energieeinsparverordnung zu untergraben.“
Hintergrund:
Das
Urteil des OLG Hamm vom 4. August 2016 (I-4U 137/15) hat das Urteil des
Landgerichts Bielefeld
vom 6.10.2015 aufgehoben (AZ: 12 O 60/15). Das Landgericht hatte die
Klage der DUH damals abgewiesen. Daraufhin hatte die DUH gegen das
Urteil Berufung eingelegt und bekam vor dem Oberlandesgericht nun Recht.
Das
Urteil des OLG Hamm vom 30. August 2016 (I-4 U 8/16) hat das Urteil des
Landgerichts Münster
vom 25.11.2015 (AZ: 021 O 87/15) bestätigt. Die DUH hatte damals in
erster Instanz gewonnen, worauf hin die Gegenseite gegen das Urteil
Berufung eingelegt hatte.
Mittlerweile gibt es
zahlreiche landgerichtliche Urteile, die eine Haftung des
Immobilienmaklers für das Vorhandensein der Pflichtangaben nach § 16a
EnEV bejahen, z.B.
- LG Würzburg vom 10. September 2015, 1 HK O 1046/15
- LG Tübingen vom 12. November 2015, 20 O 60/15
- LG München I vom 16. November 2015, 4 HK O 6347/15
- LG Duisburg vom 6. Januar 2016, 26 O 29/15
- LG Tübingen vom 1. Februar 2016, 20 O 53/15
- LG Traunstein vom 12. Februar 2016, 1 HK O 3385/15
- LG Bayreuth vom 28. April 2016, 13 HK O 57/15
- LG Leipzig vom 10. Mai 2016, 1 HK O 2761/15
- LG Leipzig vom 8. Juni 2016, 2 HK O 2794/15
- LG Lübeck, Urteil vom 28. Juni 2016, Az. 8 HK O 61/15
- LG Trier, Urteil vom 25. August 2016, Az. 10 HK O 11/16
Die Urteile des OLG Hamm vom 4.8.2016 und 30.8.2016:
http://l.duh.de/djr19
Positionspapier der DUH zum Energieausweis:
http://l.duh.de/ngi3f
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